» 横浜物件のブログ記事

こんにちわ、通りすがりのイクメン大家です。

昨日に続き、自動販売機ネタです。

 

先日引渡しが完了した西横浜のアパートですが、敷地内に空きスペースがいくつかあるので、自動販売機を設置したいと考えています。

アパートの場所が、人通りの多い通りから、少し入った場所なので、各業者さんが無償設置してくれるか分かりませんので、まずは問合せを入れてみたいと思います。

とりあえずは、長久手の時にアプローチした、コカコーラ、サントリーフーズ、キリンビバレッジ、ダイドー、アサヒカルピス辺りに声をかけてみます。

各社の反応を見て、業者選定を進められればと思いますが、売上見込みが立たないので、各社から見送られてしまうかもしれませんが。

 

また、沖縄のミリオンという激安自販機の会社があるようで、ちょっと興味あります。

さんぴんちゃとか沖縄独自のドリングの販売ができると、差別化が図れますし。

現在は、沖縄以外にも首都圏で展開を始めているようです。

 

大手の会社さんから断られたら相談してみたいと思います。

 

 

 

こんにちは、通りすがりのイクメン大家です。

クリスマスイブになりました。子どもたちはプレゼントを待ちきれず、ソワソワしています。

 

さて、決済完了後、初めて西横浜の新築アパートを見に行ってきました。

前回は11/30に見に来たわけですが、まだ室内クロス貼りも完了していない状況でした。

 

まずは、外構ですが、綺麗にコンクリートが張られ、白砂利が敷き詰められており、見栄えがかなりよくなっていました。

白い階段も素敵です。(が、水が垂れた跡が目立ってしまっていますね…)

入口周辺 IMG_0406mini

 

階段前の砂利エリアが、自転車置き場になろうかと思います。

郵便ポストが、雨が直接当たるように設置されていますが、これで大丈夫でしょうか?ちょっと心配です。

1F、2Fの廊下の突き当たりもきちんと柵が設置されていたので、問題点は解決してます。

 

空きスペースがいくつかあるので、自販機の設置も検討してみたいと思います。

自販機設置案① 自販機設置案②

 

室内は、こぎれいになっていました。

年明けに内覧会を開催しようと思います。是非お越しくださいませ~。

101玄関

日程は、またご案内しますね。

西横浜の新築アパートですが、先週、金消契約と決済が完了し、晴れて2棟目の収益物件となりました。パチパチパチ!

 

今回の融資は、S○J銀行ですが、気になった点は2つです。

  1. 変動金利で、半年毎の金利見直しで、変動幅の限度はありません。(地銀だと5年間は変動なしで、変動幅制限があるのですが、ネットバンクだと一般的のようです。)
  2. 繰上げ返済は、一部でも全部でも返済手数料が2%とかかるということです。

 

金消契約は、連帯保証人の妻と乳飲み子を同席してのものでしたが、銀行担当者さんが気を使ってくれ、かなりの早口で説明をしてくれたおかげで、契約中の授乳とならずに済みました。

帰りに、横浜駅周辺でランチとショッピングもでき、妻の不満もあまり出ず助かりました。

(「連帯保証人になること」自体が、大きな不満であったようですが)

 

決済は、立会いもなく、銀行側で粛々と進めて頂きました。

 

すでに管理会社さんの方で、こんな感じのモデルルームを作ってくれています。

モデルルーム① モデルルーム②

モデルルーム(バス)① モデルルーム(バス)②

早速、入居申込みが入ったそうですので、早期に満室に持って行けることが、目下の目標です。

収益物件購入時において最重要なことがマーケティングです。

そのエリアの需給状況、適正家賃を調査することで、その物件を購入して良いのか否かの判断ができます。

 

リアルなマーケティングとしては、管理会社に直接聞いてみるということがベストです。
これは電話でも十分にできるものです。

 

また、バーチャルな方法としては、
HOME’S不動産投資の「見える!賃貸経営」
を使って調べてみることもよいでしょう。

 

先日、横浜の新築アパート購入時には、もう少し詳しい情報が必要になりました。

このエリアに、競合物件がどの位存在しているのか、家賃相場はどの程度なのかを調査してみました。

その際活用したのがランサーズです。

このサイトでは、仕事をアウトソーシングすることができます。
今回は、私がマーケティング調査をするための元データの作成を依頼して、個人の方がその作業を請け負ってくれました。

 

具体的にどのような依頼をしたかというと、SUUMOのサイトから、以下の条件の物件を抽出して頂き、Excelにまとめてもらうというものでした。
<抽出条件>
相鉄線「西横浜駅」から徒歩15分以内の1R、1DK、1LDKの募集物件情報

その時点で、1,080件の物件情報がSUUMOに掲載されていました。

作業費用として、1件当たり10円の総額10,800円にて作業を依頼しました。
実際に、3名の方が、仕事の請負提案をもらえ、最終的に作業費が安く、納期の早い方1名に作業を依頼しました。

依頼した2日後に一部データを納品していただき、1週間後に全ての項目を埋めたデータを納品していただきました。

今回のExcelデータは、その時点での、そのエリアの募集物件の一覧ということで、競合となりうる全ての物件情報ではありませんでしたが、
十分参考にできる内容でした。

○築年数による家賃相場
○徒歩距離による家賃相場
○部屋の面積に応じた家賃相場
といった情報を知ることができ、この物件購入した場合のおおよその家賃相場と経年による下落幅を知ることができました。
物件購入にはかなりの費用が掛かりますが、1万円程度の調査費用で安心して購入可否の判断をすることができたわけです。

空室対策のひとつとして、空室をモデルルームにするのは、有効な方法です。

実際に長久手マンションでは、中古家具を設置したモデルルームを用意しましたが、その家具ごと借りたいという入居者さんも現れました。その時は、礼金(退去時に返還する必要のない料金)を2ヵ月分も頂戴することができました。

 

今回の横浜の新築アパート(ワンルームタイプ)でも、管理会社さんからも提案があり、モデルルームを作ることにしました。

この管理会社さんの過去の事例は、次の通りです。

サンプル1

サンプル2

サンプル3

サンプル4

シンプルですが、多少前向きな印象を与えてくれます。

 

管理会社さんには予算5万円以内でモデルルームができるよう依頼をかけています。

マット、スタンドランプ、棚、スリッパ置き、ボディーソープその他小物までであれば5万円でいけるそうです。

これに加えて、鏡とレースカーテン位は欲しいところです。

 

私自身はセンスがないので、管理会社の女性担当者さんのセンスにかかっているといっても過言ではありません。

 

[参考]

http://www.rakumachi.jp/news/archives/76317

http://blogs.yahoo.co.jp/laventaobata

 

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イクメン大家

神奈川県在住の40歳、二人の子どもの育児中の大家。

30代から収益物件を購入を目指し、宅建や大家検定を取得するが、資格コレクター化。

「住宅ローンがあると、融資を受けられないのでは?」「育児で時間が取れない!」といった悩みを抱えつつ、2013年にようやく1棟マンションを取得。

現在、一棟2つと区分1つ計32部屋の不動産オーナー。家賃年収2,800万、資産約3億。

J-REC公認 不動産コンサルタント、宅地建物取引主任者資格保有。

アメブロ版はこちら↓
http://ameblo.jp/ikumen08