» 2014 » 12月のブログ記事

こんにちわ、通りすがりのイクメン大家です。

昨日に続き、自動販売機ネタです。

 

先日引渡しが完了した西横浜のアパートですが、敷地内に空きスペースがいくつかあるので、自動販売機を設置したいと考えています。

アパートの場所が、人通りの多い通りから、少し入った場所なので、各業者さんが無償設置してくれるか分かりませんので、まずは問合せを入れてみたいと思います。

とりあえずは、長久手の時にアプローチした、コカコーラ、サントリーフーズ、キリンビバレッジ、ダイドー、アサヒカルピス辺りに声をかけてみます。

各社の反応を見て、業者選定を進められればと思いますが、売上見込みが立たないので、各社から見送られてしまうかもしれませんが。

 

また、沖縄のミリオンという激安自販機の会社があるようで、ちょっと興味あります。

さんぴんちゃとか沖縄独自のドリングの販売ができると、差別化が図れますし。

現在は、沖縄以外にも首都圏で展開を始めているようです。

 

大手の会社さんから断られたら相談してみたいと思います。

 

 

 

こんばんわ、通りすがりのイクメン大家です。

 

長久手マンションの1階に入居頂いているテナントさんが、設置を希望していたラッピング自販機ですが、敷地の所有者である私も協力する形で、キリンの自販機が本日設置いたしました。

 

広告代理店さんが撮ってくれた写真をアップしますが、ブレブレです。

未ラッピング自販機

 

見ての通り、まだ広告のラッピングは完了していません。

来年1月にラッピング広告が施工いただけるようです。

 

ラッピング広告費用をテナントさんと折半して負担。

電気代はテナントさん負担。

売上マージンを大家とテナントさんで分け合う形で運営します。

メリークリスマス! 通りすがりのイクメン大家です。

さて、11月に2戸の退去が発生した長久手マンションですが、7階の広めの1LDKの部屋の入居条件交渉が入りました。

長久手マンションは、各戸60平米強ありますが、間取りは3LDKと2LDKのみと認識していたのですが、実は広めの1LDKの間取りの部屋もあるということを、先月の退去時に初めて知りました。

 

その1LDKの部屋に対して、早速、来年1月末入居希望の法人申込みがあったと管理会社さんから連絡を受けました。

これまでの入居者さんは、家賃71,000円、共益費7,000円、駐車場8,000円の総額86,000円という家賃設定で借りて頂いていましたが、今回の方は総額8万円を希望しているとのことでした。

営業担当者の感触では、81,000円であればイケそうだということでした。

月々5,000円のマイナスだと、全体の表面利回りが、9.88%→9.85%まで下がります。

うーむ、出口を考えると利回りを下げたくはない…。

ただ、このエリアでの適正賃料は総額で8万円なので、こちらの希望の86,000円では大きく乖離してしまっています。

 

一方で、この部屋は、原状回復リフォームで28万円程の出費の予定となっていました。

支出の大きい工事としては、LDKと洋間のフロアータイルの張り替えです。17万円程の見積りとなっています。

 

ということで、利回りが下がることは目をつぶって、大きな支出を回避するという案で行きたいと思います。

つまり、

・家賃は総額81,000円とする。

・但し、部屋のリフォームのうち、床については施工をせず、現状のままお使いいただく。

という内容で、まずは希望者さんと交渉して頂くよう管理会社さんに依頼をしました。

 

昨年のような入居者が決まらないスパイラルはなんとか回避したいところです。

こんにちは、通りすがりのイクメン大家です。

クリスマスイブになりました。子どもたちはプレゼントを待ちきれず、ソワソワしています。

 

さて、決済完了後、初めて西横浜の新築アパートを見に行ってきました。

前回は11/30に見に来たわけですが、まだ室内クロス貼りも完了していない状況でした。

 

まずは、外構ですが、綺麗にコンクリートが張られ、白砂利が敷き詰められており、見栄えがかなりよくなっていました。

白い階段も素敵です。(が、水が垂れた跡が目立ってしまっていますね…)

入口周辺 IMG_0406mini

 

階段前の砂利エリアが、自転車置き場になろうかと思います。

郵便ポストが、雨が直接当たるように設置されていますが、これで大丈夫でしょうか?ちょっと心配です。

1F、2Fの廊下の突き当たりもきちんと柵が設置されていたので、問題点は解決してます。

 

空きスペースがいくつかあるので、自販機の設置も検討してみたいと思います。

自販機設置案① 自販機設置案②

 

室内は、こぎれいになっていました。

年明けに内覧会を開催しようと思います。是非お越しくださいませ~。

101玄関

日程は、またご案内しますね。

西横浜の新築アパートですが、先週、金消契約と決済が完了し、晴れて2棟目の収益物件となりました。パチパチパチ!

 

今回の融資は、S○J銀行ですが、気になった点は2つです。

  1. 変動金利で、半年毎の金利見直しで、変動幅の限度はありません。(地銀だと5年間は変動なしで、変動幅制限があるのですが、ネットバンクだと一般的のようです。)
  2. 繰上げ返済は、一部でも全部でも返済手数料が2%とかかるということです。

 

金消契約は、連帯保証人の妻と乳飲み子を同席してのものでしたが、銀行担当者さんが気を使ってくれ、かなりの早口で説明をしてくれたおかげで、契約中の授乳とならずに済みました。

帰りに、横浜駅周辺でランチとショッピングもでき、妻の不満もあまり出ず助かりました。

(「連帯保証人になること」自体が、大きな不満であったようですが)

 

決済は、立会いもなく、銀行側で粛々と進めて頂きました。

 

すでに管理会社さんの方で、こんな感じのモデルルームを作ってくれています。

モデルルーム① モデルルーム②

モデルルーム(バス)① モデルルーム(バス)②

早速、入居申込みが入ったそうですので、早期に満室に持って行けることが、目下の目標です。

長久手のマンションに設置した太陽光発電ですが、2014年12月の発電状況の確認をしてみたいと思います。

以下の表は、日次のモニターの数字です。

2014年12月発電状況

12/21現在で、売電金額が21,660円と低い数字となっています。

単純にこの実績で31日計算すると32,000円位に落ち着く感じです。

 

12/18の天気が快晴だったにもかかわらず、12/17の夜間の大雪による積雪の影響で、発電ができない事態が発生しました。

これは、太陽光発電は天候の影響が大きいということが、実感できた出来事です。

 

 

12月末から信販会社への返済が始まりますが、10月・11月の売電金額が先に入金されているので、持ち出しということは今のところないです。

 

【参考】

2014年10月:発電量517.7kWhで、売電金額17,893円

2014年11月:発電量1348.23kWhで、売電金額46,595円

太陽光パネルが発電を再開していました。
雪が解けてきたのかと思われます。
雪かきに行く必要がなくなり、助かりました。
ちなみに、BSから紹介してもらっている蓄電池ですが、愛知県長久手市、神奈川県横浜市ともに補助金はないとのことで、自宅のある神奈川県逗子市は5万円の補助金が出るそうです。
国の補助金は3~4月頃から始まるそうなので、まずは自宅に蓄電池設置する方向で見積もりを取り寄せようと思っています。

S銀行の「返済アシストサービス」について、忘れてしまいそうなので、メモとして残します。

 

①前月末までの利用で、当月10日までにS銀行に売上データが届いた分が、当月11日のウェブの利用明細に反映。

②「キャッシュバック対象金額累計の金額×1.8%」の金額が、翌月の元金を上回っていた場合、翌月に繰上げ返済される。

③翌月下旬頃に、S銀行から新しい返済予定表が送られてくる。

 

昨日今日の名古屋エリアの大雪で、太陽光パネルも雪に覆われた模様です。
2005年の愛・地球博以来の大雪だそうです。
ソーラーモニター管理センターからもアラートメールが届きました。
雪が解けるのを待つしかないのでしょうか??

本日S銀行のプレミアムデスクの方と話をしていて、どうも元金の金額がかみ合いませんでした。

私、どうやらとんだ勘違いをしていました。

 

出口戦略を組み立てるために、S銀行の返済予定表をエクセルに打ち込んだ独自予定表を作っていましたが、そのシートの2018年1月の欄に色が付けられていたので、勝手に4年後の数字を繰上げ返済目標と思い込んでおりました。

 

今一度、来年の2月の元金を見てみると、4年後の数字より8,000円程少ないようで、この正しい元金から、キャッシュバック対象金額累計を計算してみると、本日現在の確定前利用金額を加えると、2月の元金を十分上回ってることが分かりました。

 

ということで、このまま順調にいけば、来年2月にプラチナカードの返済アシストサービスを活用した、第1回目の繰上げ返済がなされることになりました。

パチパチパチ!

 

プラチナカードへの集約を進めてきましたが、今後も350万円位を利用する毎に、繰上返済になるということを再認識しましたので、引き続きプラチナカード利用を進めていきたいと思います。

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イクメン大家

神奈川県在住の40歳、二人の子どもの育児中の大家。

30代から収益物件を購入を目指し、宅建や大家検定を取得するが、資格コレクター化。

「住宅ローンがあると、融資を受けられないのでは?」「育児で時間が取れない!」といった悩みを抱えつつ、2013年にようやく1棟マンションを取得。

現在、一棟2つと区分1つ計32部屋の不動産オーナー。家賃年収2,800万、資産約3億。

J-REC公認 不動産コンサルタント、宅地建物取引主任者資格保有。

アメブロ版はこちら↓
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