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万能鑑定士Qシリーズの著者・松岡圭祐さんの新著「探偵の探偵Ⅱ」が今日発刊されました。

先月、同タイトルの1巻が出版されたばりですので、かなり筆が早い作家さんですね。

インプットとアウトプットのサイクルが高回転しているのでしょう。

これまで、私はインプットばかりしていてノウハウコレクターになっていたので、アウトプットに力を入れていきたいと改めて思いしらされます。

 

さて、11月のクワトロ学会のセミナーの動画が、クワトロ学会のサイトでアップされました。
「不動産投資家と宅建の可能性」というテーマでお話をさせて頂きました。

ご興味がある方は、こちらからどうぞ

↓

クワトロ学会

 

セミナー後に、実際に不動産投資家さんで不動産会社を設立された先輩にヒアリングをしてきました。
セミナーの補足情報としてお知らせいたします。

 

１．セミナーで上がった質問への回答

（１）個人で保有する自らの物件を、自らが代表を務める不動産会社にて仲介を行うということは可能です。

（２）特に設立した不動産会社で買取業務を行う場合、不動産の実務を経験していない場合、物件情報が入ってきません。
物件情報は、不動産業界にいる個人間の信用で回るという特性があるようです。
先輩の会社でも、不動産業界に長く勤められた方を社員として抱えていました。そのような経験者を雇用するか、不動産会社立ち上げを行っているコンサルタントの協力を得ることが大切です。

※コンサルタントの話を聞いてみたい方は、イクメン大家までご連絡ください。ご紹介が可能です。

 

２．補足情報

（１）不動産の売買を行う場合は、全日本不動産協会（うさぎのまーく）の方がよい。売買を行う業者さんがうさぎのマークに多く加入しています。宅建協会（ハトのマーク）は賃貸を主としている業者さんが多いそうです。

 

（２）専任の宅建主任者は他の法人の従業員でも現実的には登録ができるようです。（不動産会社の宅建主任者となっている方はNG。他の法人の代表者もNGです。）

 

（３）サラリーマン大家さんをされている方が不動産会社を作る場合は、資産管理法人を立ち上げた上で、別法人として不動産会社を作られた方がよいです。
資産管理法人を経ずに不動産会社を設立してしまうと、個人で収益物件を購入する場合に、個人で銀行からの融資を引きづらくなってしまいます。

また、新規で設立した不動産会社も、最低でも決算を2期過ぎないと銀行は融資してくれません。

何事も、順番が大切です。

 

（４）新規で立ち上げる不動産会社では、「物件買取・リフォーム・転売」の業務を扱うことがお薦めの様です。

業者間で回ってくる物件は、市況の7掛けで購入ができます。

自己資金2～3割、ノンバンクからの借入7～8割で物件を仕入れることになります。
その物件を内装改修し、転売を図ることも可能でしょうし、自らで購入（個人又は資産管理法人）することもできます。

 

（５）宅建主任者の資格についても、自らで持っているに越したことがなく、資格を保持していないと有資格者を雇用する必要がでてきます。

 

３．まとめ

先輩投資家さんからお話をお伺いしたことを私なりにまとめますと、不動産会社を設立するに当たっては、1,000～2,000万円程度の資本金の出資が必要となりますし、事務所を構えなくてはなりませんので、まずは個人事業の大家さん→資産管理法人設立→自己資金を貯めることが大前提です。

私にとっても、もう少し先のフェーズになるようです。

いずれにせよ、宅建を学ぶこと自体は、不動産投資家にとっては知識・実務的に親和性がありますので、（物件購入には必須ではありませんが）今後のステップを考えると早めに学習のスタートを、取れるうちにとっておいた方（年1回の受験チャンスですし）がよいものと思います。

 

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ちょっと告知になってしまいますが、今年の初めにJ-REC（日本不動産コミュニティ）のコンサルティングマスターを対象としたキックオフミーティング・懇親会でも今年は動画が熱いと話題になっていました。

その時は、15秒動画のVineが面白いということで、ちょっとスマホで撮ってみたりしたんですが、面白いものがあんまり撮れないんですよね。

一方で、今年はYouTuberがテレビCMにも出たりして、かなり盛り上がりました。ヒカキン、マックスむらいとか、英会話の人とか。

自分でもそんな動画作ったりできるのかなぁと考えちゃいます。

先日セミナーで話をしてみて、自分でもできなくもなさそうだなと、ふと感じました。

と思っていたら、私のマッサージの先生である谷口光利先生が、七星明さんを紹介されていました。

良くお名前は聞くのですが、どんな方なのか全く知りませんでした。

丁度、映像塾の9期生募集の動画がアップされていましたので、見てみました。声が高い方なんですね～。

初めての方は、ちょっとこちらの動画を見てみると良いかもしれません。

できれば私も動画については、学んでみたいところです。

先日、クワトロ学会でセミナー講師をさせて頂きましたが、それに先立ち、不動産会社を開業するってどういうことなのか？と調査していました。

そんなとき出会ったのが、「未経験から始める不動産業」というブログです。

 

管理人のグリフィンさんは、40代半ばで、不動産業を開業され、宅建試験、開業手続き、普段の業務の記事など、そういうものなんだ～ととても参考になります。

サイトマップに記事の一覧があるので、気になった記事を見てみるのもよいかと思います。

 

元々不動産業に携わっていなかった私にとっては、とっても新鮮な気付きを与えてくれます。

 

時間が空いているときに、覗いてみてください！

収益物件購入時において最重要なことがマーケティングです。

そのエリアの需給状況、適正家賃を調査することで、その物件を購入して良いのか否かの判断ができます。

 

リアルなマーケティングとしては、管理会社に直接聞いてみるということがベストです。
これは電話でも十分にできるものです。

 

また、バーチャルな方法としては、
HOME’S不動産投資の「見える！賃貸経営」
を使って調べてみることもよいでしょう。

 

先日、横浜の新築アパート購入時には、もう少し詳しい情報が必要になりました。

このエリアに、競合物件がどの位存在しているのか、家賃相場はどの程度なのかを調査してみました。

その際活用したのがランサーズです。

このサイトでは、仕事をアウトソーシングすることができます。
今回は、私がマーケティング調査をするための元データの作成を依頼して、個人の方がその作業を請け負ってくれました。

 

具体的にどのような依頼をしたかというと、SUUMOのサイトから、以下の条件の物件を抽出して頂き、Excelにまとめてもらうというものでした。
＜抽出条件＞
相鉄線「西横浜駅」から徒歩15分以内の1R、1DK、1LDKの募集物件情報

その時点で、1,080件の物件情報がSUUMOに掲載されていました。

作業費用として、1件当たり10円の総額10,800円にて作業を依頼しました。
実際に、3名の方が、仕事の請負提案をもらえ、最終的に作業費が安く、納期の早い方1名に作業を依頼しました。

依頼した2日後に一部データを納品していただき、1週間後に全ての項目を埋めたデータを納品していただきました。

今回のExcelデータは、その時点での、そのエリアの募集物件の一覧ということで、競合となりうる全ての物件情報ではありませんでしたが、
十分参考にできる内容でした。

○築年数による家賃相場
○徒歩距離による家賃相場
○部屋の面積に応じた家賃相場
といった情報を知ることができ、この物件購入した場合のおおよその家賃相場と経年による下落幅を知ることができました。
物件購入にはかなりの費用が掛かりますが、1万円程度の調査費用で安心して購入可否の判断をすることができたわけです。

先日、収入印紙を購入時に、モバイルSuicaの新規登録の端末のチャージができなかったと報告させていただきました。

先ほど、スルガプラチナデスクに聞いてみたところ、最初に2万円（1万円＋1万円）のチャージを行った以降、カード利用承認（オーソリ）のデータがスルガ銀行まで来ていないということでした。

ということは、JR（Suica）側のシステム上で、チャージができないようにロジックが組まれているということになります。

 

教訓　「新規登録したモバイルSuicaは要注意」です。

本日、コインパーキングがオープンになります。

こちらの駐車場は、私個人の所有のものではなく、実家のものですが、昨年来業者さんと交渉を重ねて、ようやく営業開始にこぎつけました。

元々は月極駐車場として貸し出していましたが、昨今、若者の自動車離れと過疎化により、数区画空きがでるようになっていました。

そのため、数社の専業会社さんから提案をもらい、駐車場の一部のコインパーキング化を進めていました。

 

 

昨年終わり頃、最大手を選定しましたが、そこからが話が進みませんでした。

 

ひとつ目の課題は、スッチー大家さん張りのコインパーキングの自己経営を、私が考え始めたことです。

コインパーキングの専業会社さんに、サブリース的に機械設置・運営管理をお願いするので、

機械購入などの初期コストを抑えることができ（無料）、その後の運用もすべて任せることができることがメリットですが、

売上の大半を持って行かれてしまうので、従来の月極駐車場の賃料程度しか大家には入ってきません。

 

一方で、金融機関から融資を受ける等して、自前で機械を購入・設置し、運営管理を業者さんに委託する方法を取ると、

最初の手間はかかりますが、今回のロケーションはかなりよいので、売上もかなり期待できたわけです。

 

この改題は、この土地は私個人の物件ではなく、「借金をしない」、「手間を一切かけない」という家族の方針が優先され、泣く泣く専業会社さんに丸投げをすることになりました。

最初に相談したスッチー大家さん、申し訳なかったです。

 

 

もう一つの課題は、コインパーキングにする区画数の問題です。

この月極駐車場は、近隣の金融機関さんが数区画借りてくれていて、来客者用に使っていただいていました。

それならば、来客者用区画もすべてコインパーキングにしてしまい、駐車されたお客様に無料券を配布してもらうといった対応を取ってもらえたら、時間貸しの区画を確保することもでき、利用率の向上が図れると心の中で見積もっていました。

ご契約いただいている金融機関さんに交渉してみたものの、行内で前例がないという理由でNGとなってしまいました。

そのため、必要な区画数が確保できず、コインパーキング化の話も先延ばしとなってしまっていました。

 

コインパーキング化はもうないと諦めていましたが、そんな時に月極駐車場で退去が発生したため、必要となる区画数が確保でき、今回のオープンまでこぎつけることができました。

 

この1年ほどで、周辺に2ヵ所のコインパーキングが開業しましたので、先行利益は失いましたが、町の方がコインパーキングができて便利になったといってもらえるようになるとありがたいところです。

昨日の記事にもある通り、新宿郵便局に行ってきました。
想定外の問題もありましたが、例のモバイルSuicaを使って収入印紙の購入してきました。

週末午後の新宿郵便局は、47人待ちとかなりの混み合いです。

私の事前のプランでは、2つのモバイルSuicaを使って、サクサクとチャージして、スムーズに支払いを行おうと考えていましたが、そのために用意したスマホの方がうまくいきませんでした。

というのも、昨日、スマホにモバイルSuicaアプリを新規登録し、2万円チャージしておいたのですが、窓口で再度チャージしようとすると「コールセンターに問い合わせてください」との表示が出てしまったのです。

 
なに～！ちょっと頭に血が上ってしまいました。
目の前の局員さんは冷たい目でこちらを見ていますし…。

おそらく、不正利用対策のため、新規登録のモバイルSuicaについては、何らかのチャージ制限をかけているのでしょうね。

 

そこで、プランBに切り替え、使い慣れたガラケーの方のモバイルSuicaで1万円を9回チャージして、その場を乗り切りました。

最終的には、12万円分の収入印紙をSuicaで支払えたので良いのですが、今後この裏ワザを使おうと言う人は、注意が必要です。

 

これで着々とスルガプラチナカードの利用額も増やすことができ、来年1月の一部繰上げ返済まで、あと28万円位になりました。

かなり現実味が出てきた数字です。

 

長久手マンションの退去2室の原状回復＋リフォームの費用もクレジットカード決済できれば、助かるんですけどね。

横浜の新築アパートの銀行融資にあたり、金消契約が差し迫ってきました。

5,000万1円～1億円の金銭消費貸借契約に貼付する収入印紙は「6万円」になります。

結構高いですよね～。

大きい金額の出費については、できればクレジットカード決済（スルガプラチナカード）で支払って、返済アシストサービスの残高として積み上げておきたいところです。

 

収入印紙自体をクレジットカード決済できるところはありません。

代わりにSuica決済をしてくれる郵便局があります。それが新宿郵便局です。

ここについては友人の紺野さんが詳しくブログで書いてくれています。

 

明日、新宿郵便局に行ってきたいと思いますが、今日は事前準備です。

普段使いのガラケー（モバイルSuica機能付き）に加えて、モバイルSuica機能が付いているY!mobile（旧emobile）の2号機の出番です。

本当はいけないのでしょうが、スルガプラチナカードの家族カードを2号機のモバイルSuicaアプリに登録し、2万円をチャージ。

これで窓口でSuica決済するときに、再チャージの時間を多少省略して、後ろのお客さんからのプレッシャーを緩和することができるでしょう。

そして、印紙代6万円を間接的ではありますが、返済アシストサービスの残高につなげることができました。

 

めざせ、2015年1月の自動繰上げ返済！

以前、学ばせて頂いていたインターネットビジネススクールで、口酸っぱく言われていたのが「TTP」という言葉です。

TTP？

TTPとは、成功者・成功事例を「徹底的にパクる」ということです。

これは、とても大切な思考・行動方法です。

 

私が収益物件を買いたくても買えなかったのは、このTTPを守らず、自分のやり方でやろうとしたからです。

そのため、大きく回り道をして、収益物件を購入するに至るまで8年かかりました。

 

成功者が持つ思考や行動をそのまま真似れば、最短距離で成功できるのですが、「自分でできる」「自分が思うようにやりたい」という考えで行動すると、最終的に成功するかもしれませんが、回り道になって時間がかかるか、結局失敗してしまう可能性が大きいです。

 

現状から抜け出したい、壁を超えたい、新しいことを始めたい、と思われたら、まずは成功者を探し、成功者のアドバイスを忠実に守る。

自分はそれは好きじゃないから、とえり好みをしていると、いつまでたっても前に進むことはできません。

これがうまくいくコツだったと改めて思います。

不動産投資を始めてから、自分の中で何かが変わり、大きく物事が動き出すということを何度か経験しました。

皆さんも、人生を送る中でも、進学、就職、結婚、親になるといった局面で、これまでの自分とは違った新たなステップに進んだという体験はお持ちだと思います。

不動産投資においても、大家になった後も、いくつかの段階が用意されており、階段をひとつ登ると、今まで見えていたのとは違う世界が見えてくるもののようです。（私の体験上）

 

実は、先日のセミナー講師を務めさせていただいたのですが、その時から私の視野もがらりと変わりました。

１年前は収益物件を買えずに悩んでいた自分が、この１年で収益物件を購入し、資産管理法人を立ち上げるといった経験をすることができましたが、セミナーで話すということで、さらに自分をもう一段引き上げてくれました。

かつて「宅建」を取得しましたが、収益物件を買うためには使い物にならなかった国家資格でしたが、不動産投資家の次の展開の為の重要なキー項目だということに気付かされました。

何事も、無駄なことはなく、頑張ってもがいてきたことは、後に必ず生きてくるのです。

 

また、これまでは、私自身がセミナーに参加する大家さんの一人という位置づけでしたが、参加者の少し前を行くロールモデルでありうることが実感するとともに、参加者の皆さんから興味を持ってもらえる存在になっていることが分かりました。

 

今、何かに悪戦苦闘されている方は、将来その経験が必ず生きてきます。

行動は次のステップへ運んでくれるので、あきらめずに行動を続けていただくとよいと思います。

 

このセミナーの様子は、その内、こちらでアップされるそうですよ。

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クワトロ学会