先日、クワトロ学会でセミナー講師をさせて頂きましたが、それに先立ち、不動産会社を開業するってどういうことなのか?と調査していました。

そんなとき出会ったのが、「未経験から始める不動産業」というブログです。

 

管理人のグリフィンさんは、40代半ばで、不動産業を開業され、宅建試験、開業手続き、普段の業務の記事など、そういうものなんだ~ととても参考になります。

サイトマップに記事の一覧があるので、気になった記事を見てみるのもよいかと思います。

 

元々不動産業に携わっていなかった私にとっては、とっても新鮮な気付きを与えてくれます。

 

時間が空いているときに、覗いてみてください!

収益物件購入時において最重要なことがマーケティングです。

そのエリアの需給状況、適正家賃を調査することで、その物件を購入して良いのか否かの判断ができます。

 

リアルなマーケティングとしては、管理会社に直接聞いてみるということがベストです。
これは電話でも十分にできるものです。

 

また、バーチャルな方法としては、
HOME’S不動産投資の「見える!賃貸経営」
を使って調べてみることもよいでしょう。

 

先日、横浜の新築アパート購入時には、もう少し詳しい情報が必要になりました。

このエリアに、競合物件がどの位存在しているのか、家賃相場はどの程度なのかを調査してみました。

その際活用したのがランサーズです。

このサイトでは、仕事をアウトソーシングすることができます。
今回は、私がマーケティング調査をするための元データの作成を依頼して、個人の方がその作業を請け負ってくれました。

 

具体的にどのような依頼をしたかというと、SUUMOのサイトから、以下の条件の物件を抽出して頂き、Excelにまとめてもらうというものでした。
<抽出条件>
相鉄線「西横浜駅」から徒歩15分以内の1R、1DK、1LDKの募集物件情報

その時点で、1,080件の物件情報がSUUMOに掲載されていました。

作業費用として、1件当たり10円の総額10,800円にて作業を依頼しました。
実際に、3名の方が、仕事の請負提案をもらえ、最終的に作業費が安く、納期の早い方1名に作業を依頼しました。

依頼した2日後に一部データを納品していただき、1週間後に全ての項目を埋めたデータを納品していただきました。

今回のExcelデータは、その時点での、そのエリアの募集物件の一覧ということで、競合となりうる全ての物件情報ではありませんでしたが、
十分参考にできる内容でした。

○築年数による家賃相場
○徒歩距離による家賃相場
○部屋の面積に応じた家賃相場
といった情報を知ることができ、この物件購入した場合のおおよその家賃相場と経年による下落幅を知ることができました。
物件購入にはかなりの費用が掛かりますが、1万円程度の調査費用で安心して購入可否の判断をすることができたわけです。

先日のモバイルSuicaチャージ不可問題の原因を知るべく、スルガのコールセンターに問い合わせてみました。
Edyにせよ、Suicaにせよ、過去に不正利用が多発していたので、電子マネー提供会社さん側でも独自に対策をとっているんですね。
たとえば、Edyでは、チャージ上限が5万円ですが、一枚のクレジットカードに対して紐付けできるEdyの枚数が制限されているみたいですし。
Suicaでは、そもそもチャージ上限2万円で、一枚のクレジットカードが登録できるのは1枚のSuicaのみとなっていますしね。

先日、収入印紙を購入時に、モバイルSuicaの新規登録の端末のチャージができなかったと報告させていただきました。

先ほど、スルガプラチナデスクに聞いてみたところ、最初に2万円(1万円+1万円)のチャージを行った以降、カード利用承認(オーソリ)のデータがスルガ銀行まで来ていないということでした。

ということは、JR(Suica)側のシステム上で、チャージができないようにロジックが組まれているということになります。

 

教訓 「新規登録したモバイルSuicaは要注意」です。

本日、コインパーキングがオープンになります。

こちらの駐車場は、私個人の所有のものではなく、実家のものですが、昨年来業者さんと交渉を重ねて、ようやく営業開始にこぎつけました。

元々は月極駐車場として貸し出していましたが、昨今、若者の自動車離れと過疎化により、数区画空きがでるようになっていました。

そのため、数社の専業会社さんから提案をもらい、駐車場の一部のコインパーキング化を進めていました。

 

全体

全体像

 

昨年終わり頃、最大手を選定しましたが、そこからが話が進みませんでした。

 

ひとつ目の課題は、スッチー大家さん張りのコインパーキングの自己経営を、私が考え始めたことです。

コインパーキングの専業会社さんに、サブリース的に機械設置・運営管理をお願いするので、

機械購入などの初期コストを抑えることができ(無料)、その後の運用もすべて任せることができることがメリットですが、

売上の大半を持って行かれてしまうので、従来の月極駐車場の賃料程度しか大家には入ってきません。

 

一方で、金融機関から融資を受ける等して、自前で機械を購入・設置し、運営管理を業者さんに委託する方法を取ると、

最初の手間はかかりますが、今回のロケーションはかなりよいので、売上もかなり期待できたわけです。

 

この改題は、この土地は私個人の物件ではなく、「借金をしない」、「手間を一切かけない」という家族の方針が優先され、泣く泣く専業会社さんに丸投げをすることになりました。

最初に相談したスッチー大家さん、申し訳なかったです。

 

 

もう一つの課題は、コインパーキングにする区画数の問題です。

この月極駐車場は、近隣の金融機関さんが数区画借りてくれていて、来客者用に使っていただいていました。

それならば、来客者用区画もすべてコインパーキングにしてしまい、駐車されたお客様に無料券を配布してもらうといった対応を取ってもらえたら、時間貸しの区画を確保することもでき、利用率の向上が図れると心の中で見積もっていました。

ご契約いただいている金融機関さんに交渉してみたものの、行内で前例がないという理由でNGとなってしまいました。

そのため、必要な区画数が確保できず、コインパーキング化の話も先延ばしとなってしまっていました。

 

コインパーキング化はもうないと諦めていましたが、そんな時に月極駐車場で退去が発生したため、必要となる区画数が確保でき、今回のオープンまでこぎつけることができました。

 

この1年ほどで、周辺に2ヵ所のコインパーキングが開業しましたので、先行利益は失いましたが、町の方がコインパーキングができて便利になったといってもらえるようになるとありがたいところです。

昨日の記事にもある通り、新宿郵便局に行ってきました。
想定外の問題もありましたが、例のモバイルSuicaを使って収入印紙の購入してきました。

週末午後の新宿郵便局は、47人待ちとかなりの混み合いです。

私の事前のプランでは、2つのモバイルSuicaを使って、サクサクとチャージして、スムーズに支払いを行おうと考えていましたが、そのために用意したスマホの方がうまくいきませんでした。

というのも、昨日、スマホにモバイルSuicaアプリを新規登録し、2万円チャージしておいたのですが、窓口で再度チャージしようとすると「コールセンターに問い合わせてください」との表示が出てしまったのです。

 
なに~!ちょっと頭に血が上ってしまいました。
目の前の局員さんは冷たい目でこちらを見ていますし…。

おそらく、不正利用対策のため、新規登録のモバイルSuicaについては、何らかのチャージ制限をかけているのでしょうね。

 

そこで、プランBに切り替え、使い慣れたガラケーの方のモバイルSuicaで1万円を9回チャージして、その場を乗り切りました。

最終的には、12万円分の収入印紙をSuicaで支払えたので良いのですが、今後この裏ワザを使おうと言う人は、注意が必要です。

 

これで着々とスルガプラチナカードの利用額も増やすことができ、来年1月の一部繰上げ返済まで、あと28万円位になりました。

かなり現実味が出てきた数字です。

 

長久手マンションの退去2室の原状回復+リフォームの費用もクレジットカード決済できれば、助かるんですけどね。

ananの女性のお部屋特集を見ていますが、もう少し素人でも取り組めそうな部屋の飾りつけ方法を知りたい。

空室対策のひとつとして、空室をモデルルームにするのは、有効な方法です。

実際に長久手マンションでは、中古家具を設置したモデルルームを用意しましたが、その家具ごと借りたいという入居者さんも現れました。その時は、礼金(退去時に返還する必要のない料金)を2ヵ月分も頂戴することができました。

 

今回の横浜の新築アパート(ワンルームタイプ)でも、管理会社さんからも提案があり、モデルルームを作ることにしました。

この管理会社さんの過去の事例は、次の通りです。

サンプル1

サンプル2

サンプル3

サンプル4

シンプルですが、多少前向きな印象を与えてくれます。

 

管理会社さんには予算5万円以内でモデルルームができるよう依頼をかけています。

マット、スタンドランプ、棚、スリッパ置き、ボディーソープその他小物までであれば5万円でいけるそうです。

これに加えて、鏡とレースカーテン位は欲しいところです。

 

私自身はセンスがないので、管理会社の女性担当者さんのセンスにかかっているといっても過言ではありません。

 

[参考]

http://www.rakumachi.jp/news/archives/76317

http://blogs.yahoo.co.jp/laventaobata

 

モバイルSuica2台持ちでサクサク支払いを目指します。

先日知人とどうやったら現状を抜け出せるか、私のアイディアを話したのですが、ピンとこなかったようです。
その人の現状に合わせて話ができなかったのか、それともその人が素直に受け入れなかったのか?
長く同じ状態にいる方は、動き出しにパワーが必要になるんでしょうね。

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イクメン大家

神奈川県在住の40歳、二人の子どもの育児中の大家。

30代から収益物件を購入を目指し、宅建や大家検定を取得するが、資格コレクター化。

「住宅ローンがあると、融資を受けられないのでは?」「育児で時間が取れない!」といった悩みを抱えつつ、2013年にようやく1棟マンションを取得。

現在、一棟2つと区分1つ計32部屋の不動産オーナー。家賃年収2,800万、資産約3億。

J-REC公認 不動産コンサルタント、宅地建物取引主任者資格保有。

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